一、关于租赁最长期限的理解

   （一）二十年并非租赁关系的绝对最高限值。《民法典》第七百零五条第二款规定：“租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”即，如果租赁合同双方当事人在二十年期满时，仍然希望保持租赁关系，可以续租，即就原有租赁仅更新其期限，使之延长，其他内容（如租金的数额等）不变。

   （二）租赁期限是否超过二十年应当结合合同其他条款予以确定。如果形式上约定的租赁期限超过二十年，但租金等重要事项约定为每年协商确定，则此种合同的性质构成预约，其租赁期限不宜认定为超过二十年。租金条款是租赁合同中最为核心的条款，如果租金条款难以按照合同履行规则及合同解释规则确定，则缺乏租金条款的租赁合同应当认定为未成立。

   （五）关于土地或者土地使用权出租期限的规定应当首先适用国务院的土地管理规定。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（2020年修正）第二十八条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”《土地管理法》（2019年修订）第六十三条第一款规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”《土地管理法实施条例》（2021年修订）第十七条规定：国有土地有偿使用的方式包括国有土地租赁。土地使用权或集体经营性建设用地出租的期限必须遵守国家有关特别规定，即：土地使用权的出租不得超过土地使用权剩余出让年限；按照《土地管理法》第六十三条第四款的规定，集体建设用地使用权的出租参照同类用途的国有建设用地执行。故，因这两类租赁产生的法律争议问题，首先适用国务院的具体规定；如果国务院的具体规定未涉及，因《民法典》第十四章租赁合同并未排除对土地或者土地使用权租赁的适用，则可以参照《民法典》的规定。

   二、租赁期限届满后的默示更新规则的适用

   《民法典》第七百三十四条第一款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”该款规定了租赁合同的默示更新。

   （一）“租赁期限届满”的理解

   从租赁期限是否明确约定的角度，租赁合同可以分为定期租赁合同和不定期租赁合同。定期租赁合同系出租人与承租人在租赁合同中约定了租赁期限，租赁期间届满后，承租人负有返还租赁物的义务。不定期租赁合同系出租人与承租人在租赁合同中对租赁期限没有约定或者约定不明确。在不定期租赁合同中，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。《民法典》第七百零七条、第七百三十条、第七百三十四条第一款分别规定了三种不定期租赁合同。《民法典》第七百三十四条第一款规定的默示更新规则仅适用于定期租赁合同。

   （二）“承租人继续使用租赁物”的理解

   首先，应当区分承租人不履行到期返还租赁物义务与继续适用租赁物。比如，在房屋租赁中，如果承租人未履行《民法典》第七百三十三条规定的返还租赁物的义务，并未积极地使用房屋，则不能以因承租人未履行返还房屋的义务认定承租人继续使用房屋。

   其次，合法转租中次承租人的使用是否应当认定为“承租人继续使用租赁物”。我们认为，根据《民法典》第七百一十七条规定，在合法转租的情况下，除非有特别约定，否则超过租赁期限的转租期间对出租人不具有法律约束力。转租期限必定短于或者等于原租赁期限，租赁期限届满，转租期限应同样届满。次承租人继续使用租赁物并无合法依据，不应视为“承租人继续使用租赁物”。

   最后，“非独立之共同使用”者是否属于承租人的范围。承租人本人使用是“承租人继续使用租赁物”的应有之意。但若租赁物仅仅限于承租人本人，既不现实，也可能会过度限制承租人的使用权能。非独立之共同使用者应当包含在“承租人”之范围内，而非《民法典》第七百一十七条规定的“第三人”。非独立之共同使用者系指承租人之家属、同居人、访客、受雇人等经承租人允许之其他第三人，对于租赁物所为之一并、顺便或同时之使用，其用益系依附在承租人之用益上，而本身并无独立使用收益之权利或地位者。非独立之共同使用租赁物包含在承租人的使用权能之内，符合当事人签订租赁合同的本意，也符合交易习惯。《民法典》第七百三十二条即是对房屋租赁的非独立之共同使用的规定。故，此等“非独立之共同使用”行为应当属于“承租人继续使用租赁物”的范围。

   （三）“出租人没有提出异议”的理解

   首先，“出租人没有提出异议”应限于出租人可以表示异议但未表示的情况。如出租人并不知悉承租人继续使用租赁物的事实，自无表示异议的可能。

   其次，租赁物被执行查封后，是否存在默示更新的规则适用。如甲将房屋出租给乙，因债务问题，甲的房屋被法院查封。在查封后至司法拍卖期间，租赁期限届满，且乙继续使用房屋，而甲未提出异议，后丙拍得房屋，取得产权登记。丙是以行使解除权解除不定期租赁关系还是以无权占有诉请返还房屋？我们认为乙构成无权占有，默示更新规则在此不适用。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）第二十四条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”而结合默示更新规则，“出租人没有提出异议”这一消极行为实质上是一种同意继续使用保持租赁关系的设定权利负担行为。