杭州市网上“透明售房”系统开通后，房产商的惜售、假售等行为得到了一定的遏制，但关于“透明售房”的合法性等问题争议颇多。为此，《每日商报》采访了浙江省律师协会建筑与房地产业务委员会的专业律师，本所合伙人戴梦华律师从司法层面及行政层面分析了“透明售房”系统中禁止性规范的法律效力及性质，并对“透明售房”系统是否侵犯公司的商业秘密作出评析。

附：          

  “透明售房”涉及的法律问题

   “透明售房”是商品房销售网上备案登记系统的简称。最近杭州市为了杜绝房产市场炒号炒房、人为惜售等投机违规渠道，通过了《杭州市商品房预（销）售合同网上备案办法》的政府规章。该“办法”施行后，杭州市区范围内商品房的预售和现售，将进行合同网上备案和登记；未依法取得商品房预售许可证而以预订或者以预约、认购、订购等其他方式变相预售商品房的，均属违规预售行为。这是杭州市政府为控制房地产市场的异常，维护商品房交易规则和交易秩序继开征20%二手房交易税后推出的又一重大政府监管措施。由于“透明售房”措施涉及面广、影响大。在这里有必要澄清两方面的法律问题。

  一方面，我们要清楚政府的行政行为（包括采用规范性文件形式）与调整民事法律行为的民法之间的关系。根据人民政府组织法的规定，每级政府在其权限范围内均有行政权力推行其认为有利于维护社会秩序的行政措施（当然包括经济秩序），但其并不具备民事行为生效的条件。从民事法律关系角度看，《合同法》规定，只有违反了全国人大或常委会颁布的法律或国务院发布的行政法规的强制性规定才能构成无效。在理论上虽然违反了强制性规定但仅仅属于取缔规定而非效力规定的，其合同仍有效力。因此，从民事法律层面上讲，违反了《杭州市商品房预（销）售合同网上备案办法》的有关规定，开发商与买受人（或预约人）之间达成的预约、认购、订购等其他方式变相预售商品房的，均属违规预售行为而非违法行为，也就是说行为是受民事法律保护的。适用“最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》”的规定。应注意是行为人违反政府的行政规章虽不一定导致合同的无效但其仍不能避免受到有关行政部门的处罚和制裁。

  另一方面，“透明售房”是否侵犯了企业的商业秘密。根据《反不正当竞争法》规定，商业秘密，是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益，具有实用性并经权利人采取保密措施的设计资料、程序、产品配方、制作工艺、制作方法、管理诀窍、客户名单、货源情报、产销策略等技术信息和经营信息。从表面看似乎政府将开发商的客户名单、房源情报、经销策略等经营信息强行公布有侵犯其商业秘密之嫌。这一认识是错误的。这就是公权力与私权利的重大区别。《反不正当竞争法》规定的不为公众知悉，是指该信息是不能从公开渠道直接获取。而政府基于目前房地产市场购房者与房产商之间的信息不对称，为提高房地产市场信息的透明度，规范房地产开发企业的交易行为，遏制惜售、投机炒作等行为。建立一个公开、公正交易的信息平台是适时的，也是其权力范围的事，这是不容置疑。